Schützen Zinshaus-Investitionen tatsächlich vor Inflation und Vermögensverlust?

Momentan haben viele Menschen Sorgen, dass sie aufgrund der Staatsfinanzenkrise um ihre Ersparnisse gebracht werden und durch Inflation quasi „verarmen“. Weil Sachwerte vor Inflation schützen können, spricht der Volksmund bei Immobilien auch von Betongold, was genau genommen irreführend ist. Gold als Vermögensanlage ist immer fungibel, mobil, äußerst volatil im Wert und wirft schließlich keinen laufenden Ertrag ab. Also genau das Gegenteil von Immobilien!

Dass in Hamburg Wohnungen fehlen und deshalb die Mieten ständig steigen, ist „talk of the town“. Auch die Preise für Einzelhäuser, Eigentumswohnungen und Zinshäuser springen von Rekord zu Rekord. Man fühlt sich an die Zeiten nach der Wiedervereinigung erinnert, als 1993 Hamburgs Immobilienmarkt heiß lief. Über 15 Jahre sollte es schließlich dauern, bis wir dieses Niveau wieder erreichten. Dazwischen lag eine lange und schmerzhafte Konsolidierung.

Hamburgs Mietpreise sind in den vergangenen 20 Jahren im Gleichschritt mit der Inflation gestiegen (siehe Schaubild | Pdf-Datei) und dürfen daher als krisensicher eingestuft werden. Großer Gewinner waren Jugendstilwohnungen in den beliebten Altbauquartieren. Hier haben sich die Mieten im Großen und Ganzen verdoppelt.  Diese Entwicklung wurde allerdings durch kostspielige Investitionen in die Gebäudesubstanz begleitet. Vor einer unkontrollierten Inflation schützen Zinshausinvestitionen nur bedingt, da die Wohnungsmieten nicht im gleichen Maße angepasst werden können. Man denke an die Handhabung des Mietenspiegels in Hamburg. Schließlich ist spätestens bei der Kappungsgrenze die entscheidende Schranke gesetzt.

 

  
Mietpreisentwicklung der Netto-Kaltmiete in Hamburg von 1989-2011 in %
Schaubild in der Pdf-Datei

  

Hamburgs Zinshäuser sind teuer aber noch fair bewertet: Preisaufschläge von etwa zwei Jahresmieten sind als Risikoprämie für das Euro-Marktumfeld eingepreist. Der Verkäufer erhält eine Belohnung dafür, dass er in diesem Marktumfeld einen gefragten Sachwert aus der Hand gibt. Der Käufer kann diese Prämie akzeptieren, da er die höheren Anschaffungskosten über extrem niedrige Kreditzinsen kompensiert.

Was spricht daher für den Verkauf eines Zinshauses?

1. Das jetzige Marktumfeld nutzen, um eine Immobilie zu veräußern, die bei normalen Verhältnissen  schwer verkäuflich ist oder nur mit Abschlägen gehandelt werden könnte. Ein klassisches Beispiel hierfür sind Hauptstraßenimmobilien oder gemischt genutzte Objekte (generell eher unbeliebt).

2. Erbengemeinschaften mit einer heterogenen Eigentümerstruktur: Der eine in der Gemeinschaft liebt Vaters Immobilie und möchte diese pflegen, der andere Miteigentümer – ihm wird ständig Geldgier vorgeworfen – ist vornehmlich an hohen Ausschüttungen interessiert.  Jetzt ist eine gute Gelegenheit, durch Erbauseinandersetzung oder Verkauf reinen Tisch zu machen und den Familienfrieden wieder herzustellen.

3. Steuerfreiheit von Immobilienerlösen nutzen. Es ist nur noch eine Frage der Zeit, bis die jetzige 10-Jahresfrist beim Fiskus fällt. Zu interessant und notwendig sind die Einnahmen, die unser gigantisches Umverteilungssystem in immer stärkerem Maße benötigt. Immobilienfachleute befürworten einen Bestandsschutz sowie großzügige und faire Übergangsfristen bei einem Systemwechsel. Aber bleibt der Staat ein fairer und verlässlicher Partner?

Was spricht dafür, ein Zinshaus zu behalten oder zu erwerben?

1. Die Hauptkosten eines Zinshauses sind die Kreditzinsen und diese Position hat sich in den vergangenen 10 Jahren nahezu halbiert. Wer geschickt und hartnäckig verhandelt, vielleicht sogar ein Zinssicherungsgeschäft gestaltet, wird eine stattliche Eigenkapitalrendite erwirtschaften und bei erhöhter Inflation „im Schlaf“ seine Verbindlichkeiten reduzieren.

2. Hamburg ist Boomtown, die Wirtschaft floriert, die Haushaltszahlen wachsen: Die Wohnungswirtschaft segelt weiterhin mit Rückenwind. Wer regelmäßig  in die Gebäudesubstanz investiert, wird dauerhaft viel Freude mit einem sicheren Investment haben.

3. Sorge um unkontrollierte Inflation oder einem Euro- und Währungscrash: Wer nachts nicht mehr schlafen kann, weil er um seine Ersparnisse oder sein Lebenswerk fürchtet, kann in einem Hamburger Zinshaus den sicheren Hafen finden. Es ist dann auch nicht mehr so wichtig, ob vielleicht eine Jahresmiete zu viel gezahlt wurde oder alle Berater zu einem Verkauf drängen. Wer kann bei der jetzigen Wissenslage irgendwelche Szenarien seriös ausschließen?

Marktpreise bei Zinshäusern – Aussichten

Die Hamburger Zinshauspreise stehen auf einem Allzeithoch. Es gibt Tendenzen zur Marktpreisüberhitzung, eine Blasenbildung wird es aber nach jetzigen Erkenntnissen nicht geben. Regulierend wirken die großen Kreditinstitute, die überhöhte Kaufpreise nur dann finanzieren, wenn die Darlehen mit entsprechendem Eigenkapital unterlegt werden. Auslöser des Bullenmarktes – wie schon zur Subprimekrise – sind die weltweit viel zu niedrigen Zinsen für Kapital. Die Zentralbanken haben den Mietpreis für Realkapital unter Berücksichtigung der Geldentwertung quasi auf Null gesetzt. Bezogen auf  die westdeutschen Großstädte und deren Immobilienmärkte wirkt diese Maßnahme ähnlich wie die Sonderafa nach der Wiedervereinung. Hätten wir eine Art „Zinshaus-Dax“, wären wir wohl bei etwa 8.000 Punkten. Das kann auf Dauer nicht gut gehen!

Jugendstilzinshausangebote, die in den beliebten Altbauvierteln liegen, werden von wohlhabendem Privatklientel sofort aufgekauft. Ähnlich wie Antiquitäten können Spitzenhäuser auch noch kräftig im Preis steigen, wenngleich im Moment bei der 24-fachen Jahresmiete die Luft dünn wird. Kräftig zugelegt haben die Rotklinkerriegel in Hamm-Nord und Horn. Früher geschmäht, heute für die 16-fache Jahresmiete beurkundet. Auch das Reiherstiegviertel von Wilhelmsburg wird immer wertvoller. Lagen hier vor rd. fünf Jahren die Häuser zur 10-fachen Jahresmiete wie Blei in den Regalen, können die Verkäufer heute Multiplikatoren von 13 bis 14 in der Spitze erwarten. Immer noch unbeliebt sind Häuser mit gemischter Nutzung oder gewerblicher Prägung. Wobei florierender Einzelhandel wie in der Osterstraße, Mühlenkamp, Gertigstraße und Schulterblatt in der Kombination mit Wohnen sehr gefragt sind.

Die rege Neubautätigkeit in Hamburg wird den Preisauftrieb bei den Hamburger Wohnungsmieten begrenzen. Dennoch neigt die Politik dazu, wieder „Immobiliensheriff“ zu spielen und in die Märkte einzugreifen. Beispielsweise mit Erhaltungsgebieten, Reduzierung der Kappungsgrenze bei Bestandsmietverhältnissen oder einer Preisschranke auf den Mittelwert des Mietenspiegels plus 20% bei Neuvermietungen. Ob die Zinshauspreise daher weiter steigen, ist seriös nicht zu beantworten. Sicher erscheint hingegen, dass der Staat an der Wohlstandsmehrung der Eigentümer stärker partizipieren möchte. Bereits 1952 gab es hierfür das Lastenausgleichsgesetz, dass mit der Hypothekengewinnabgabe deutschen Bürgern helfen sollte, die Vermögensverluste durch den 2. Weltkrieg zu entschädigen. Bis 1982 wurden so 185 Milliarden DM umverteilt. Eine Gabe, die Politiker auch heute noch gut beherrschen. 
  
Hamburg, Juni 2012

René Müller, Zinshausmakler BWH Bauwerk Hamburg

 

Artikel als Pdf-Datei (2,09 MB)

 

 

 

 

 

 

Diese Bereiche könnten Sie auch interessieren: